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Acquistare e vendere la prima casa nel 2023

Acquistare e vendere la prima casa nel 2023

Acquistare e vendere la prima casa nel 2023

L’acquisto della prima casa è un momento importante per molte persone, sancisce in qualche modo il passaggio all’età adulta e talvolta coincide con il “mettere su famiglia”; per molti converge anche con il fare i “conti” e valutare ad esempio, l’ipotesi di accendere un mutuo. Sicuramente è un passaggio esistenziale rilevante e occorre mettersi in mano ad esperti e agenzie immobiliari che possano accompagnarci nelle giuste scelte e muoversi con dimestichezza alla burocrazia di Settore.

Lo Stato, tra le varie agevolazioni erogate con la legge di Bilancio 2023 introduce nuove importanti novità destinate a favorire coloro che intendano acquistare (o vendere), la loro prima casa.

Vediamo insieme quali sono facendo prima un breve excursus su cosa si intende per prima casa. Innanzitutto ci si riferisce a un immobile destinato a uso residenziale facente parte al catasto delle classi A (in calce sono riportate le classi A estromesse), pertanto sono esclusi tutti gli immobili appartenenti a categorie differenti. Per usufruire di queste agevolazioni non si deve essere titolari di un altro immobile nello stesso Comune e nemmeno si deve avere diritti di proprietà (uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruente delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 2016, gli aiuti fiscali sono destinati anche a chi è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, ma a condizione che l’immobile sia stato venduto entro un anno dal nuovo acquisto, a fine articolo vedremo come questa condizione in realtà per almeno il 2023 sia stata prorogata.

Di seguito le agevolazioni statali 2023:

Imposte e iva dovute*

  1. Se il venditore dell’immobile che si intende acquistare è un privato o un’impresa con esenzione iva, l’iva ovviamente non viene applicata e l’imposta di registro sarà nella misura del 2% anziché al 9% sul valore dell’immobile mentre l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono fisse e ciascuna di 50 euro.
  2. Se il venditore è un’impresa che impone l’iva, quest’ultima sarà da versare al 4% anziché al 10% e l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono fisse e ciascuna di 200 euro.

 

Esempi di acquisto prima casa su un immobile del valore di € 90.000

  • A: Imposta di registro = € 1.800 + 50 + 50 = Totale € 1.900
  • B: Iva al 4% = € 3.600 + 200 + 200 +200 = Totale € 4.200

 

Come si può evincere, il beneficio fiscale rispetto all’acquisto di una seconda casa è notevole se si considera che in questo caso nell’ipotesi A si sarebbe speso 8.200 euro e nell’ipotesi B invece 9.600 euro.

* Gli esempi riportati sono puramente indicativi in quanto a seconda dei casi e della posizione fiscale dei soggetti venditori/acquirenti, si possono applicare le imposte sui fattori del prezzo valore o sul prezzo catastale, nonché altre tassazioni nel caso di immobili di lusso (iva al 22%), piuttosto che pertinenze in riferimento agli immobili e relativi valori catastali. Per essere certi di non incorrere in sanzioni amministrative anche importanti, è bene rivolgersi esclusivamente a consulenti fiscali e ad Agenzie immobiliari competenti.

 

Come accennato a inizio articolo, le agevolazioni fiscali sulla prima casa non si applicano a categorie catastali appartenenti a:

A/1 > Immobili signorili

A/8 > Immobili in ville

A/9 > Immobili in castelli o palazzi storici o artistici

Per gli under 36 inoltre ci sono ulteriori vantaggi:

Con la circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le prime indicazioni sulla fruizione del bonus prima casa per gli under 36 poi confermata e con ultima data di scadenza al 31 dicembre 2022, ma con la nuova legge di Bilancio di quest’anno è stata introdotta una proroga fino al 31 dicembre 2023; oltre all’età anagrafica (36 anni non compiuti all’atto del rogito), si deve necessariamente avere un ISEE inferiore a 40.000 euro. Ai soggetti aventi diritto a questa agevolazione, verranno stornate completamente le imposte di: registro, ipotecaria e catastale anche per atti soggetti a iva. Infine, viene anche riconosciuto un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a iva. Gli Under 36 possono anche usufruire del Bonus prima casa under 36, un’agevolazione all’accesso al mutuo fino all’80% grazie a un fondo di garanzia statale; questo fondo, è bene sottolineare che esiste già dal 2013, ma solo recentemente sono state semplificate le procedure (e i requisiti), per potervi accedere.

IL DECRETO 1000 PROROGHE 2023

  • Il 24.2.23 è stato firmato il decreto 1000 proroghe per il 2023 e valevole fino al 30 ottobre 2023. Questo decreto prevede, tra le varie proroghe in diversi ambiti e settori, anche due importanti novità per quanto riguarda le tempistiche di trasferimento residenza all’indirizzo dell’immobile acquistato e una proroga di tempistiche sulla compravendita della prima casa. Pertanto, il termine per trasferire la residenza va dai 18 mesi fino a un massimo di 37 mesi (le tempistiche variano anche in base se si acquista con o senza mutuo); Il termine per la vendita della prima casa e il riacquisto di una nuova prima casa passa invece dai 12 mesi a un massimo di 2 anni e sette mesi.

Sebbene ci sia più tempo per il trasferimento di residenza, piuttosto che per la vendita e l’acquisto di una nuova prima casa, è molto importante affidarsi a consulenti esperti per valutare caso per caso le giuste tempistiche e non incorrere in sanzioni o ancora peggio dovere restituire i vantaggi fiscali ricevuti, qualora siano state omesse delle azioni burocratiche.

Concludiamo questo articolo ricordando che dal 2013, l’imposta Municipale ovvero l’imu sulla prima casa non si paga, ad eccezione delle classi A/1-A/8-A/9 (in questo caso si applica un’aliquota agevolata e una detrazione di 200 euro).

Gaiezza Real Estate rimane a diposizione per approfondimenti e per chi lo desidera, preventivare una consulenza gratuita.

Articolo scritto da Mariateresa Confalonieri

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